Иностранцам не требуется особых разрешений властей на приобретение собственного жилья на территории Америки. Законодательством страны разрешается покупать иностранным гражданам как жилую, так и коммерческую недвижимость.

Процедура покупки

 Для выбора необходимого жилья есть широкие возможности:

  • Специальные печатные издания;
  • Интернет;
  • Тематические выставки.

Соглашение с брокером

Покупатель заключает соглашение с брокером, представляющем  его интересы на всем пути оформления сделки: с момента поиска подходящего жилья и до получения ключей. Брокер будет вести поиск выгодных вариантов и предложений на рынке, торговаться с продавцом о более выгодной цене, участвовать при оформлении необходимых документов, подберет адвоката, технического инспектора и др. Обычно, комиссионные покупателем брокеру в процессе покупке не выплачиваются. Риэлтор знакомится со всеми требованиями клиента по поводу недвижимости, бюджета сделки и сроках. После этого он показывает клиенту возможные варианты.

Удаленное приобретение

Не всегда у покупателя есть возможность лично участвовать в проведении сделки, но это можно сделать удаленно. В штатах, при оформлении сделки адвокатом, необходимо на него сделать доверенность. Оформить ее можно в посольстве США в России. Форма доверенности пересылается почтой покупателю. В таком случае, покупателем переводится сумма на трастовый счет американского адвоката, которая после завершения сделки переводится продавцу.

В штатах, где оформление сделки совершается через компанию эскро, документы необходимо подписать в посольстве США и выслать в эскро. Средства перечисляются также на их специальный счет. После завершения сделки и вычета всех расходов, они переводятся продавцу.

Риски

Риск при оформлении сделки купли-продажи в Америке минимален, если привлечь специалиста, имеющего лицензию. Адвокаты очень дорожат своей репутацией и лицензией, т.к. проведя сомнительную сделку, они могут лишиться ее и уже никогда не получить другую. Поэтому покупателю не стоит беспокоиться в законности проведения всей операции.

Банковский счет и ввоз наличных

Открывать счет в американском банке потребуется только в случае покупки жилья в кредит. При оплате за покупку жилья наличными, такая необходимость отпадает. Не стоит ввозить в Америку наличными сумму свыше 9 999 долларов, поскольку при вывозе большей суммы из России будет взята пошлина. Средства для приобретения недвижимости лучше перевести на счет своего адвоката банковским переводом. Некоторые российские банки могут затребовать контракт на покупку дома в США. Покупателю не нужно объяснять в Америке происхождение денежных средств, но все же, рекомендуется иметь документы об их происхождении. Это может быть, например договор о продаже собственного жилья в России.

Иностранный покупатель не является налогоплательщиком США и поэтому ввозимая сумма не подлежит налогообложению.

Договор купли-продажи и  его регистрация

По времени процедура приобретения жилья проходит за 15-30 дней. После выбора объекта, риелтором готовится предложение о его стоимости. Это типовой договор риэлтерской ассоциацией штата. Заполненные брокером и подписанные покупателем бумаги направляются продавцу.

Принятое продавцом предложение цены перетекает в заключение договора купли-продажи - Contract to Purchase Real Estate между сторонами, при участии риэлтора. Во время сделки должны участвовать в обязательном порядке специализированное агентство – титульная компания, эскро или нанятый покупателем адвокат, регистрирующий сделку. Ими осуществляется юридический контроль проводимой процедуры покупки, проверка и заверение всех документов.

Задаток

Одновременно покупателем вносится задаток 3-5% от стоимости жилья. За его хранение отвечает титульная компания или агентство, имеющие право на продажу недвижимости.

Инспектирование жилища

Проведение проверки жилья - Physical Inspection, не является обязательной процедурой. Лицензированный специалист проверит наличие или отсутствие конструктивных дефектов строения, состояние всех коммуникаций, сантехники, наличие или присутствие термитов или древоточащих насекомых, присутствию вредного газа родона, свинцово-содержащие краски и различной плесени. Стоимость услуг составляет 250-500 долларов.

Юридическая проверка регистрации жилища

Подписав договор купли-продажи, адвокатом покупателя или эскро проводится проверка юридической регистрации недвижимости - Title Search. Ее задача – выявление существующих обязательств по ипотечному кредиту, каких-либо других обременений, препятствующих продаже жилья. Проверка входит в общую стоимость закрытия сделки. В это же время происходит обязательное оформление договора страхования объекта недвижимости. Его проводит титульная компания, после чего вручает страховой полис на титул покупателю - Title insurance. Покупая земельный участок, инспекция и страховки не понадобятся.

Документ на право собственности

После поступления на счет адвоката или титульной компании всей суммы за покупку жилья, покупателю выдается документ на право собственности купленной недвижимости – deed, но в некоторых штатах право собственности переходит лишь после регистрации deed в регистрационной палате или в окружном суде. Титульная компания в таком случае передает сначала документ клерку окружного суда, а потом возвращает уже зарегистрированный deed покупателю.

Сопутствующие расходы

Продавец и покупатель договариваются о несении каждой стороной определенных расходов на стадии заключения договора купли-продажи. Покупатель оплачивает:

  • Услуги адвоката или титульной компании;
  • Страхование объекта недвижимости;
  • Судебные и реестровые пошлины, составляющие 1-2% от стоимости жилья.

Продавец оплачивает:

  • Услуги брокера составляют 4-6%;
  • Налог передачи прав собственности.

Можно дополнительно оформить страховку от различных стихийных бедствий. Ежегодно она будет обходиться в 1-5% в зависимости от объекта недвижимости и факторов риска.