Сейчас в Америке ставки по ипотечным кредитам упали, но все же, многие покупатели игнорируют их, несмотря на выгодные условия, предоставляемые банками и отсутствие необходимости предоставления сведений о своей финансовой и кредитной истории.

В США недавно получил распространение новый альтернативный способ ипотечного кредитования. Он возник вследствие уменьшения капитала в рыночной системе. Здесь предлагается познакомиться с преимуществами и недостатками таких методов альтернативного ипотечного кредитования.

Новое, это хорошо забытое старое

Все методы вынесены из прошлых экономических кризисов, и этот опыт используют сейчас домовладельцы и займодавцы. По словам профессора Энтони Сандерса из Государственного Университета Аризоны, существующие сегодня способы ипотечного кредитования, всего лишь вариации займов, популярных в конце 70, начале 80 годов. Это время было отмечено большой инфляцией в стране и наличием высоких кредитных ставок.

Двухшаговая ипотека two-step mortgages

Это заем, имеющий фиксированную ставку и срок погашения более 40 лет. Но после 5-10 лет, ставка кредита становится плавающей. В классическом варианте ипотечного кредита с 40 летним сроком выплаты, размер ежемесячных выплат ниже, а процентные ставки более высокие, чем у двухшаговой ипотеки. Чтобы разобраться, какой тип займа будет дешевле именно в вашей ситуации, необходимы дополнительные расчеты.

Кредит с постоянной амортизацией - constant amortization mortgage

Выплаты по такому кредиту остаются номинально одинаковыми все время срока амортизации. Таким образом, основная часть ссуды сокращается быстрее, чем в случае получения стандартного ипотечного кредита. Но первоначальные суммы выплаты кредита выше, чем в стандартном. Уменьшаются они со временем. Двухшаговая ипотека и ипотечный кредит, с постоянной амортизацией дают заемщикам возможность управлять процентными ставками в сложных условиях кредитования.

Пакет ценных бумаг

Если вы берете ипотечный кредит, обеспеченный ценными бумагами - securities-backed loans, то по его условиям вы должны, находящийся в вашем владении пакет ценных бумаг передать альтернативному финансовому учреждению на время от 3 до 10 лет. В этом случае, вам  выдается 80% от стоимости ценных бумаг в качестве кредита. А контроль над ними получает кредитор.

После 3-10 лет, за которые заемщик выплачивал 3-5% годовых и полной выплаты предоставленного кредита, пакет ценных бумаг возвращается клиенту. За время хранения пакета акций в финансовом учреждении, он является неликвидным. По словам представителя калифорнийской фирмы Grander Financial Джейсона Джэпсона, обе стороны остаются в выигрыше, если акции вырастают в цене за время, пока они находятся у кредитора.

Отказ от банковских услуг

Главным и основным недостатком перечисленных вариантов ипотечных кредитов - в ненадежности на данный момент финансовых учреждений. Отказавшись полностью от предоставляемых банковских услуг, клиент имеет определенные преимущества.

Семейный заем family loan

С его помощью отпадает необходимость обращаться за помощью в банк. Родителями может быть оказана помощь своим детям в приобретении собственного жилья. Под залог собственного дома родители берут заем, прибегая к обратной ипотеке. Заключив договор по такого рода ипотеке, жилье служит залогом. Составляется схема выплат кредита и определяется размер процентной ставки. Это необходимо для того, чтобы Службой внутренних доходов США заем не расценивался как подарок, подлежащий обложению высокому налогу.

Недостаток заключается в возможности одной из сторон отчуждения недвижимости, что может разрушить семейные отношения. Этот вариант лучше подходит американским покупателям. Мало у кого из россиян родители имеют в штатах собственную недвижимость.

Ипотека от Федерального Управления Жилищного Строительства

Требования большинства кредиторов – внесение первоначального взноса в размере 10-25% от размера ссуды. Условия от Федерального Управления Жилищного Строительства по ипотечному кредиту предусматривают первоначальный взнос лишь в 3,5%. Но к заемщикам есть определенные требования: покупаемая недвижимость должна быть первичной или первой, приобретаемой за два года, выплаты ежемесячные не должны превышать 31% от дохода клиента. Такая ипотека не может быть выдана лицам, чья недвижимость была отчуждена из-за невыплаты ипотечного кредита в последние три года. Получение подобного кредита иностранцами крайне редко.

Покупка жилья в совместное владение - shared-ownership houses

Такой способ покупки жилья получил большое распространение в сегменте недвижимости для отдыха. Смысл схемы заключается в образовании кооператива большой группой лиц, для покупки объекта недвижимости. В зависимости от условий контракта, возможен последующий выкуп жилья и перевод в пользование одного владельца.

Долговые обязательства

Сразу стоит отметить, что это не простой процесс, вникнуть в который неподготовленному человеку бывает сложно. С недвижимости, прошедшей процедуру отчуждения снимаются все просроченные платежи по ипотечному кредиту. Покупая жилье до момента отчуждения за непогашение займа, обязательство погасить его берет на себя покупатель. Он может попытаться договориться с банком о предоставлении скидки на жилье с непогашенными долгами, но при не точной оценке долга, покупатель может оказаться в сложной ситуации.

Планирование внедрения новых ипотечных займов

Они будут иметь автоматически уменьшаемую сумму основного кредита - Automatic principle reduction mortgages. Схема такого кредита заключается в привязке к рыночной стоимости жилья. При падении цены на объект недвижимости, автоматически падает и сумма выплат. Таким образом, уменьшится количество людей, которые должны банкам суммы, превышающие стоимость жилья. Но ожидать, что банки с охотой будут выдавать такие займы, не приходится. Для этого понадобится серьезное стимулирование банков государством.

Применяемые различные ухищрения в сфере ипотечного кредитования, не дали все же кануть в Лету классической ипотеке тридцатилетней давности. Она и сегодня является стандартным предложением от банков. Банки страны с осторожностью применяют нестандартное кредитование, а потенциальные покупатели не желают связываться с видами кредитования, не имеющих долгую историю и хорошую репутацию.